項目概況

    長白山脈是歐亞大陸東緣的最高山系，地處吉林省東南部，位鄰中國與朝鮮邊界。廣義的長白山指整個長白山脈，即東北地區東部山地的總稱。介于北緯38°46′-47°30′，東經121°08′-134°，北起完達山脈北麓，南延千山山脈老鐵山，長約1300余千米，東西寬約400千米。

    2006年1月，長白山保護開發區管理委員會正式成立。管委會為正廳級，與地級市地位相當，負責管理長白山保護區及周邊共6718多平方千米的范圍。

1.2 項目名稱

    項目名稱為：長白山·月亮灣健康養生度假區，以下簡稱“本項目”。

1.3 招商單位

    招商單位為：長白山保護開發區管理委員會池西經濟管理區。

1.4 建設地點

    建設地點為：長白山保護開發區管理委員會池西經濟管理區。

資源環境

    本項目依托世界生態名山——長白山，擁有世界頂級的、具備季節壟斷性的四季旅游與度假資源，歷史與人文底蘊深厚，一年四季皆可旅游度假。冬日的長白山，是北國大地上的水墨畫，“千年積雪萬年松，直指人間第一峰”。每年積雪期長達8個月，積雪厚度達1-2m,深處可達3-4m，雪質輕柔、松軟，是國際著名的粉雪天堂。

中國輝煌時，你是半個大唐；

中國蒙難時，你是冰雪戰場。

完成了這一切，突然發現，你還是全世界最稀缺的生態天堂。

    我們有這樣的氣派，我們既然有長白山的高度，我們既然擁有宏偉的異態美，我們擁有宏偉的生態美，那么，我們會以新的觀念推動中華文明的發展，我們有足夠的能力擁抱世界。

            ——著名文化學者：余秋雨，2012年6月27日，長白山文化發展論壇詠詩。

 

2.2絕佳環境

    長白山有由國際 A 級自然保護區組成的保存完好的原始森林，有吉林省省級自然保護區——長白山特有樹種長白松構成的長白松自然保護區，還有中國最大的紅松母樹林原始群落，在長白山海拔 1,600 -2,000 米 的廣闊地帶珍稀植物和高山花卉繁茂發育，組成的高山大花園堪稱東北亞地區各山頂最具特色的自然景觀。長白山森林生態系統是亞洲東部保存最為完好的典型的森林生態系統，為人類提供著多方面的生態服務。

    白頭山天池西側溫泉（2號溫泉）：位于撫松縣漫江公社錦江上游溝谷中。還白1700米溫泉鉛第四系中更新統粗面巖斷裂中涌出，呈群泉出露，泉口15個，露出面積110平方米，水溫60攝氏度，流量578.00噸/日。PH值8.5，屬弱堿性。具有硫化氫氣味。水化學類型屬重碳酸—鈉型。

市場預測

   在經濟發展新常態背景下，旅游消費是重要的消費促進領域，具有多重綜合效益，是幸福產業、健康產業、戰略性支柱產業。近年來，旅游投資與消費大幅增長，保持年均10-15%的增長率，成為國民經濟發展的主戰場。到2020年全面小康社會建成，旅游消費將激發出更大潛力。

    根據國際旅游規律,人均GDP達到5000美元時,就會步入成熟的度假旅游經濟,休閑需求和消費能力顯著增強,而2015年我國人均GDP為5.2萬元,約合8016美元,但人均出游才為2.98次,離發達國家居民每年出游8次以上還有很大差距。按中等增長速度測算，到2030年，中國將形成超百億人次的世界上最大規模的國內旅游市場。 

    參考國際經驗，長白山一年四季可游，冬季是長白山具有壟斷性資源優勢的經營期，未來冬季必定超過夏季，達到約600萬人次，四季融合效應下，長白山未來年接待游客人次必然突破1000萬人次。

    中國是一個養生大國。養生在中國有著悠久的歷史和深厚的文化積淀，特別是中國政府剛通過的“健康中國2030”規劃綱要，中國政府對健康產業的重視，中國養生行業發展的迅速，根本動力是老百姓的健康需求，而物質生活水平的提高則提供了良好的客觀條件。

    據統計，目前中國處于亞健康狀態人群已超過7億，占全國總人口的60-70%（2016世界養生大會）。這表明國內健康養生產業發展潛力巨大。

建設條件

    本項目符合吉林省、長白山管委會產業政策，屬鼓勵類投資項目，已經列入：

    ■ 《吉林省優勢產業目錄》第4條：飲用天然礦泉水生產；

    ■ 《長白山保護開發區規劃》重點項目；

■ 《長白山保護開發區“十三五”發展規劃》重點項目。

4.2 用地條件

    本項目地塊位于圣山路以南，岳樺街以東，長松高速以北地塊，現狀為林地、耕地。規劃占地面積為30公頃，為二類居住、商業用地，具備開工條件。

     圍繞大長白山發展戰略，本項目按照國家級度假區標準推進基礎設施和公共服務設施建設，完成設施功能，提升設施服務能力。

4.4 區域交通

    本項目區域交通條件十分優越，通過環山線可連接長白山機場、S26撫長高速公路。到2020年，隨著長白山機場擴建、吉林東部高鐵建成開通，可直接連入高速鐵路網絡，航空、鐵路、公路立體將更為便捷、通暢。

    以長白山景區為核心，本項目建設的重大商業條件是已經形成、正在優化的“長白山生態旅游戰略集群”，以國際化、世界級為導向，長白山生態旅游戰略集群的進一步優勢、擴能，將產生難以估量的“1+1>2”的集群效應。國家級、世界級旅游戰略集群效應也是本項目建設的重大利好條件，影響深遠！

概念規劃

    作為長白山區域的世界頂級度假溫泉酒店集聚區，是一項創新性的工作，除法定依據外，本項目概念規劃主要技術依據：

    參考《旅游度假區等級劃分》（GB/T 26358—2010）以及《旅游度假區等級評定標準及實施細則》.

    依托長白山世界級四季度假資源，充分發揮月亮灣區域森林密布、水庫蜿蜒、溫泉典藏、水質絕佳的資源優勢，精明利用最鄰近長白山自然保護區不可多得的用地條件，打造長白山區域頂級的、代表長白山走向世界的健康養生基地，成為長白山國際化、世界路的里程碑式作品。

5.3 規劃理念

    本項目定位為世界一流的養生度假基地。

    規劃將借鑒世界級養生度假區建設經驗，形成完整健康養生功能體系及多元化養生體驗，最終形成有競爭力的復合多元功能體系；

本項目將構建健康養生產業鏈，帶動長白山區域健康養生產業綜合發展。

    本項目將頂層設計，通過引入世界頂級的健康養生產品，從養生概念階段逐步邁入有高科技含量的全面健康管理階段。

    本項目的市場定位是：鐘愛寧靜致遠、優雅奢華、健康樂活、運動休閑的溫泉度假生活人群，崇尚自然、森林、溫泉、滑雪的高品質消費人群。

    一級市場：5個國家級城市群的高凈值家庭四季度假市場——長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、長江中游城市群和成渝城市群；

    二級市場：哈長城市群、遼中南半島城市群內的高凈值家庭四季度假市場。

    2015年中國私人財富將達到人民幣110萬億元，高凈值家庭數量將達到201萬戶，擁有約41%私人財富。

        ——興業銀行與波士頓咨詢公司（BCG），《中國私人銀行2015：千帆競渡 御風而行》。

    依托本項目林密布、水庫蜿蜒、溫泉典藏、水質絕佳的四大核心優勢，集森林康養、溫泉spa、中藥養生、養生養老、文創旅居功能于一體，打造長白山腳下獨一無二，面向世界的健康養生基地。

 

5.6 產品組合

    依托本項目旅游資源結構特征，從當前游客消費趨勢出發，未來本項目品牌產品為森林康養度假產品、溫泉養生度假產品、中藥養生度假產品，支撐產品為食品養生度假產品、健康管理養生度假產品、禪意養生度假產品。

 

5.7 市場營銷

    本項目營銷策略主要包括養生天堂——品質營銷、節慶舉辦——節事營銷、健康管理數據庫建設——大數據營銷、時尚客體——新媒體營銷、主客互動——網絡營銷。

    根據月亮灣旅游資源分布情況，把本項目旅游發展空間布局規劃為“一環、四區”。

     一環：月亮灣森林康養度假環

    四區：森林康養度假區、月亮灣養生度假區、生命農業體驗區、文創休閑度假區

建設內容

    度假酒店要保護自然，保護山體和森林。原地取才，保持建筑的生態性，從外型完美嵌入大自然；在室內引入精制裝潢和生態理念，從內到外的自然融入，輔以森林圖書館、森林養生餐、森林spa、禪修養生、瑜伽等特色產品，服務中高端人群會議休閑、養生度假需求，構建特色休閑度假產品體系。

    充分利用森林養生環境和溫泉水療資源，引入泰國華欣具國際品質的明星養生項目即spa水療度假村。

    建筑風格生態自然，地形依山就勢，集山地森林、環湖健身步道等項目的高端養生基地，導入中醫養生、健康體檢、頤樂學院、健身運動、食養山房等特色產品，圍繞月亮灣形成以森林湖泊環境為特色的雙養度假基地。

    以森林、月亮灣、田園等景觀為背景，打造藝術文創谷，吸引高端藝術度假市場，除了農舍餐飲住宿接待，還設有山居書舍、琴臺棋軒、旅游攝影等文化藝術展示體驗場所，以及藝術創意交流、設計師旅居工作室、禪修雅舍。

5.生命農業主題園

     依托項目農業種植優勢，打造回歸自然，與自然共生的生命農業，具有天然的“生命意識”，辟建綠色無公害無化學添加的有機農園，作為項目特色食材供應地。

    依托本地山地中草藥種植優勢，建設月亮灣中藥谷，落地國際中藥基因園、中藥養生療養度假村、中藥材研究基地等項目，通過項目的引爆示范，后期聯動周邊建設一批融合生態農產品種（植）養殖、旅游觀光、食療、中醫民族醫保健等元素的滋補養生基地。 

投資估算

    估算投資包含本項目從土地購置到運營的全部投資，基本滿足度假村建設及開業準備的需求，由以下三個部分組成：

    1．工程前期費：包括土地購置及前期費用；

    2．直接工程費：包括建安工程費、基礎設施費、配套設施費、酒店籌開費、不可預見費；

    3．間接費：包括建設單位管理費、資金成本。

7.2 估算依據 

   本項目投資估算主要依據有：

    1. 《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)；

    2. 《投資項目可行性研究指南》；

    3. 吉林省現行建筑工程概預算定額及市場行情；

    4. 2008版《建設項目清單計價規范》；

    5. 本項目概念性規劃方案；

    6. 參考世界頂級酒店管理公司出具的亞太地區《奢華酒店標準指引》；

    7. 參考同類項目的設計參數、經驗數據。

7.3 基礎設施投資

    考慮本項目的世界級度假區規劃標準，本項目的基礎設施投資估算主要參考國內發達地區度假區基礎設施投資強度測算，測算標準為2億元/km2。

7.4 估算結論

    本項目估算總投資為19.25億元。

綜合評價

    本項目經濟效益良好，靜態投資回收期為6.12年。

    本項目注重綠色發展、集約發展，采用生態損害最小化開發，運營中注重綠色技術應用，各項標準均達到國家最優標準，綜合看，生態環境效益良好。

8.3 風險評估

    社會風險——本項目整體發展環境良好，林場改革、大長白山區域與旅游業發展機遇重合，社會風險較低；

    政策風險——本項目符合吉林省東部綠色發展政策、大長白山區域發展政策，政策風險低；

    市場風險——本項目符合長白山旅游供給側結構性改革要求，符合休閑度假市場需求，市場風險較低；

    管理風險——本項目通過引進國際上成熟的溫泉與四季度假村經營管理模式，可降低管理風險。

綜合看，本項目效益良好，風險較低，可加快實施。

招商方案

    扎實開展“2017全民招商會戰年”活動，把招商引資作為全區壓倒性任務抓實抓好，根據全區長遠規劃布局和“十三五”謀劃儲備項目前期工作成熟度，扎實推進招商工作。

    積極順應把握我省實施向東、向南開放的戰略布局和政策機遇，依托冰雪、溫泉、生態等資源優勢，著眼于推動資源與資本、產品與市場對接，精心謀劃包裝一批夯實基礎、豐富業態、激發后勁的大項目。

    提高招商的精準性、有效性，盯住國企、央企，面向世界500強、國內500強企業，鎖定珠三角、長三角、京津唐、環渤海等發達地區，積極引進有實力、有品牌、有市場、有成功案例的大型行業龍頭企業。

    建立長白山招商新聞發布和準入退出機制。面向全球發布招商項目信息，堅持專業招商與中介招商、委托招商、同鄉招商、以商招商相結合，突出園區實體招商。

    制定項目準入評估管理辦法，建立項目專家庫，準確論證項目價值和項目的可行性、成長性，堅決清理不能履約踐諾的擱淺招商項目。

優化配套措施。認真梳理資源、用地的具體分布，確保每一個簽約項目實質落地。

    健全完善招商項目管理服務長效機制，切實降低企業投資興業的區域商務成本、行政審批成本，提高辦事效率，著力加強軟環境建設，讓投資者安心入駐、放心投資、長期發展。

9.2 客戶系統

    充分運用長白山招商引資客戶管理系統，分類梳理，細化研究，按項目性質確定招商重點客戶。意向客戶則按行業、按洽談成熟度、以商招商的可行度進行細化研究，明確重點跟蹤客戶、儲備客戶和擬叩門招商客戶。

9.3 外商投資企業審批相關規定

    根據國家現行法律規定，外商投資企業的設立實行審批登記制度。投資總額大小和《外商投資產業指導目錄》的項目分類，進行分類分級審批。

9.4 吉林省招商引資動態

    大力開展招商引資工作，是突破原有生產和發展要素瓶頸限制，實現跨越式、超常規發展的重要途徑。當前，我省處在工業化的中后期和城鎮化提速發展的重要階段，產業發展面臨做大總量與提升質量的雙重任務，做好招商引資工作，以有效投資增加有效供給、提升`供給質量，是吉林推動供給側結構性改革必須解決的重大問題，更是推動吉林新一輪全面振興的關鍵抓手。 

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